Apartamentos “para hospedagem” perdem força em São Paulo

Os apartamentos feitos para locação de curta duração, os famosos NRs (não residenciais), perderam espaço nos lançamentos em São Paulo.

De acordo com a Brain, foram lançadas 16,6 mil unidades desse tipo nos últimos anos, mas o ritmo despencou: em 2021, eram mais de 3 mil unidades; em 2025, até outubro, apenas 540.

Por que os NRs sumiram dos lançamentos?

Alguns pontos explicam a virada:

• Fim dos benefícios na lei: até 2024, NRs permitiam construir até 20% a mais de área sem pagar outorga onerosa, o que deixava o projeto mais barato e rentável. Com o novo Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento, o incentivo acabou e a área extra passou a ser paga.
• Juros mais altos: renda fixa ficou mais atrativa e a conta da rentabilidade de imóveis para renda deixou de ser tão vantajosa.
• Incerteza regulatória: cresce o debate sobre regras para locação de curta temporada, o que deixa incorporador e investidor mais cautelosos.
• Pressão de fiscalização: a CPI da HIS e o medo de desvirtuar o uso previsto em lei também ajudaram a reduzir o apetite por esse tipo de produto.

E o mercado se reposiciona

Em vez de NRs para hospedagem, muitas incorporadoras passaram a apostar em:

• apartamentos compactos residenciais, que acabam indo para locação;
• uso do conceito NR em salas comerciais, lajes corporativas ou pequenos malls no térreo.

Bairros como Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino e Perdizes lideraram os lançamentos de NRs desde 2021, mas hoje estão vendo esse modelo encolher.

No fim, o recado é claro: o “boom” dos NRs de hospedagem deu lugar a um mercado mais seletivo, com menos produto para curta temporada e mais espaço para residencial compacto, uso comercial bem definido e projetos focados em moradia de longo prazo.