2025 no mercado imobiliário: um ano de aluguel forte, crédito caro e muita expectativa para 2026

2025 no mercado imobiliário: um ano de aluguel forte, crédito caro e muita expectativa para 2026

Se fosse resumir 2025 em uma frase para quem vive de imóvel, seria algo assim:
aluguéis aquecidos, vendas crescendo em ritmo mais lento, juros no teto e investidores cada vez mais de olho no “imóvel de papel”.

Vamos por partes.

Locação: aluguéis em alta e carteira sob pressão

O ano foi dos inquilinos procurando imóvel e dos proprietários com poder de barganha.
O Índice FipeZAP de locação residencial acumulou alta de cerca de 7,4% no ano até setembro e quase 10% em 12 meses, variação acima da inflação oficial medida pelo IPCA.

O “combo” juros altos e financiamento caro empurrou muita gente que pensaria em comprar para a locação, o que manteve a demanda firme, sobretudo em unidades bem localizadas e de metragem intermediária, como os famosos três dormitórios. Ao mesmo tempo, a inadimplência de aluguel oscilou, chegando a patamares mais altos em alguns índices ao longo do ano, com orçamento das famílias apertado e novas fontes de endividamento, como apostas esportivas online, ganhando peso nas pesquisas.

Para imobiliárias e corretores, 2025 foi o ano de fortalecer análise de risco, garantias e esteira de cobrança, sem perder o cuidado com relacionamento, já que boa parte da inadimplência ainda vem de perda de renda, e não de má fé.

Compra e venda: lançamentos aceleram, vendas perdem fôlego

Do lado do mercado primário, os dados da CBIC mostram um quadro misto. De janeiro a setembro de 2025:

• lançamentos cresceram 8,4%, chegando a cerca de 307 mil unidades
• vendas avançaram 5%, para algo em torno de 312 mil unidades

No terceiro trimestre, especificamente, os lançamentos ainda subiram em relação a 2024, mas as vendas recuaram, o que elevou o estoque nacional para um nível equivalente a aproximadamente nove meses de vendas na média, acima dos oito meses registrados no semestre anterior.

Ou seja, o mercado continuou ativo, mas com comprador mais seletivo. Ticket médio subiu, o volume financeiro de lançamentos cresceu acima de 20% e o de vendas mais de 13%, o que mostra que o foco das incorporadoras continuou forte em médio e alto padrão.

Comercial: escritórios voltam ao jogo

O segmento comercial também mostrou resiliência. O FipeZAP Comercial aponta que, até setembro,

• os aluguéis de salas e conjuntos de até 200 m² subiram cerca de 7% no ano
• os preços de venda avançaram pouco mais de 2%

Setores como escritórios em eixos consolidados de grandes capitais voltaram a ganhar tração, em linha com a política de retorno ao presencial de grandes empresas e bancos. A rentabilidade média anual do aluguel comercial ficou acima da residencial, o que manteve o interesse de investidores que buscam renda recorrente em imóveis.

Investidor pessoa física: FIIs viram “segunda perna” do imobiliário

Enquanto o crédito imobiliário seguiu caro, os fundos imobiliários viveram um ano de recorde. Em 2025, o mercado alcançou cerca de 2,9 milhões de investidores, com patrimônio próximo de R$ 183 bilhões e mais de 500 fundos listados na B3.

Depois de uma fase de crescimento muito acelerado, o setor entrou em rota de consolidação, com investidores mais atentos a escala, governança e qualidade dos portfólios. Para quem está no “tijolo físico”, entender como o cliente está dividindo capital entre imóvel direto e FIIs virou parte da conversa comercial.

O peso da Selic: 4 a 0 para os juros em 2025

No pano de fundo, tudo isso aconteceu com a Selic parada em 15% ao ano, mantida pelo Banco Central por quatro reuniões seguidas, no maior patamar em quase 20 anos.

A inflação desacelerou ao longo do ano e voltou a ficar dentro do intervalo da meta, mas ainda acima do centro do alvo, enquanto o PIB andou de lado e o mercado de trabalho começou a perder fôlego. Mesmo assim, o BC manteve discurso duro, citando incerteza fiscal e deixando claro que prefere segurar os juros altos por “período prolongado”.

Para o mercado imobiliário, isso significou: financiamento mais caro, maior filtro de renda nas aprovações e muita demanda “estacionada” na intenção de compra, sem virar contrato.

E 2026: o que esperar?

O consenso hoje é que 2026 tende a ser um ano de transição, não de virada brusca. As apostas do mercado giram em torno de:

• Início de cortes na Selic no primeiro semestre, se inflação e cenário fiscal colaborarem, com juros ainda altos, mas menos sufocantes para crédito e investimento.
• Crédito imobiliário um pouco mais acessível, ajudado não só por eventual queda da Selic, mas também por medidas já anunciadas como novo modelo de SBPE, aumento do teto do SFH e retomada de financiamentos com entrada menor, o que tende a destravar parte da demanda reprimida de classe média.
• Locação ainda aquecida, mas com possibilidade de desaceleração nas altas, especialmente se o crédito melhorar e parte dos inquilinos migrar para compra.
• Segmento comercial seguindo a retomada gradual, muito ligado às políticas de volta ao escritório e à saúde do mercado de serviços.
• FIIs em posição interessante para aproveitar um ciclo de juros em queda, com mais investidores migrando de renda fixa pura para estratégias híbridas que incluam imóveis listados.

Para quem é de imobiliária ou corretora de seguros imobiliários, 2026 pede três movimentos:

1. organizar bem a base de clientes que hoje “quer, mas não consegue” comprar
2. cuidar da carteira de locação, combinando proteção contra inadimplência com relacionamento próximo do inquilino
3. acompanhar de perto crédito, juros e mudanças regulatórias, porque a janela pode virar mais rápido do que parece.

Se 2025 foi o ano do mercado se adaptar ao juro alto, 2026 tem tudo para ser o ano de preparar o terreno para o próximo ciclo, com mais espaço para financiamento, novos produtos e negociações mais equilibradas entre quem compra, vende, aluga e garante.