O Minha Casa Minha Vida terminou 2025 como um dos grandes motores do mercado imobiliário. Desde a retomada do programa, em 2023, já foram contratadas cerca de 1,9 milhão de moradias, dentro da meta de chegar a 3 milhões até o fim de 2026. Em 2025, o programa operou com um orçamento perto de R$ 180 bilhões, somando FGTS, Orçamento da União e outros fundos, ajudando a movimentar obras, gerar empregos e manter a construção civil aquecida.
Em muitos mercados, como São Paulo, o MCMV respondeu por boa parte dos lançamentos e vendas residenciais. Só em 2025, a construção civil abriu quase 190 mil vagas formais, mostrando o peso do programa na economia real. O foco continua sendo as famílias de menor renda, mas o ano também marcou um passo importante: o programa começou a chegar mais forte à classe média.
Com a criação da Faixa 4, famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil passaram a ter acesso a financiamento com condições mais vantajosas para imóveis de até R$ 500 mil, novos ou usados. Além disso, o governo reajustou tetos de valor dos imóveis em várias cidades, o que destravou novos projetos e ampliou o leque de produtos compatíveis com o programa.
Em paralelo, foi lançado o Reforma Casa Brasil, linha de crédito voltada a reforma e melhoria de moradias, com previsão de R$ 40 bilhões e alcance potencial de até 1,5 milhão de famílias. A ideia é não só construir novas casas, mas também melhorar as que já existem, fortalecendo ainda mais a cadeia da construção.
Para 2026, a sinalização é de continuidade com orçamento robusto, reforço dos subsídios e maior espaço para a Faixa 4. O resultado final vai depender da economia e dos juros, mas, para imobiliárias e corretoras de seguros imobiliários, uma coisa é certa: o Minha Casa Minha Vida continua sendo um dos principais motores de demanda do país e merece estar no centro do planejamento comercial para o próximo ano.

Comprar um imóvel residencial ficou, em média, 6,52% mais caro em 2025. Mesmo assim, o mercado não perdeu o fôlego. O dado, medido pelo FipeZAP, mostra que os preços de venda de imóveis subiram bem acima da inflação do período e garantiram mais um ano de ganho real para quem está no mundo do tijolo.
Enquanto o IPCA deve fechar perto de 4,18% e o IGP-M ficou no negativo, o imóvel seguiu firmando posição como ativo resiliente, mesmo em um cenário de crédito caro e Selic elevada. Ou seja, quem comprou ou manteve patrimônio em imóveis não apenas protegeu valor, como também saiu na frente da inflação.
Em dezembro, porém, o ritmo desacelerou. A alta foi de 0,28% no mês, abaixo de novembro e também de dezembro de 2024. Esse movimento indica uma acomodação natural depois de dois anos seguidos de valorização forte. Nada que aponte para queda generalizada de preços, mas um mercado um pouco mais calmo, escolhendo melhor onde e como reajustar.
A alta de 2025 foi bem distribuída pelo país. Entre as capitais, Salvador, João Pessoa e Vitória ficaram entre os destaques, com valorizações de dois dígitos no ano. Já em praças mais maduras, como São Paulo e Rio de Janeiro, o avanço foi mais moderado, mas ainda positivo, mantendo o ativo atrativo no longo prazo.
O recorte por tipologia também reforça uma tendência conhecida de quem atua no dia a dia: os compactos seguem na frente. Apartamentos de um dormitório foram os campeões de valorização, com alta acima de 8% no ano. Na outra ponta, unidades maiores, com quatro dormitórios ou mais, subiram menos, perto de 5%, o que mostra uma demanda mais intensa por imóveis menores, bem localizados e com boa liquidez.
No fim de 2025, o preço médio nacional de venda ficou em torno de 9.611 reais por metro quadrado. Imóveis de um quarto passaram de 11.600 reais por metro, enquanto os de dois quartos ficaram na faixa dos 8.600 reais por metro quadrado.
Tudo isso aconteceu em um ambiente de financiamento mais pesado, com juros altos e poupança pressionada. O que ajudou a segurar a ponta da demanda foi o conjunto da economia real: desemprego em mínima histórica, renda em alta e PIB positivo, ainda que em ritmo moderado. Em outras palavras, uma parte relevante das famílias continuou com capacidade de compra, mesmo com as condições de crédito mais duras.
Olhando para 2026, a expectativa é de continuidade da valorização, mas em velocidade menor, especialmente no primeiro semestre. O mercado já trabalha com o cenário de início do ciclo de queda da Selic ao longo do ano, o que tende a aliviar o custo do crédito aos poucos e, mais à frente, melhorar as condições de financiamento. Somam-se a isso os testes do Banco Central com um novo modelo de crédito imobiliário, buscando alternativas à poupança como fonte principal de recursos.
Para imobiliárias e corretoras de seguros imobiliários, a mensagem é clara:
os imóveis seguem sólidos como ativo, o cliente continua sensível ao valor da parcela e à localização, e 2026 deve ser o ano de organizar base, qualificar oportunidades e estar pronto para um cenário em que o crédito fica um pouco mais amigável, mas ainda longe de ser “fácil”. Quem estiver preparado para esse ajuste gradual tende a capturar as melhores oportunidades.

2025 no mercado imobiliário e o que esperar de 2026.

Se a gente olhar para 2025 como um jogo, o placar foi esse:

Selic alta segurando a compra, mas locação, FIIs e imóveis comerciais jogando bem mesmo em campo difícil.
Juros em 15%: o pano de fundo de tudo

O Banco Central manteve a Selic em 15% o ano inteiro, maior nível em quase 20 anos.
Na prática, isso significou:
• financiamento mais caro
• aprovação bancária mais rígida
• muita família querendo comprar, mas parando na conta da parcela
Muita demanda ficou “no funil” das imobiliárias e bancos, sem virar contrato.
Locação: demanda firme e preços em alta

Enquanto a compra desacelerou, o aluguel seguiu acelerado.
Os índices de mercado mostraram:
• alta dos aluguéis acima da inflação em 12 meses
• procura forte por imóveis bem localizados, especialmente de 2 e 3 dormitórios
• carteiras de locação mais cheias, mas exigindo gestão mais próxima
A inadimplência oscilou durante o ano, mas fechou com leve queda, ainda muito ligada a perda de renda e gastos imprevistos. Para imobiliárias, foi o ano de equilibrar três coisas: análise de risco, garantias mais inteligentes e uma cobrança firme, porém cuidadosa, para não perder bons inquilinos.
Lançamentos e vendas: mercado ativo, porém mais seletivo

Do lado das incorporadoras, 2025 não foi um ano parado:
• lançamentos cresceram em relação a 2024
• vendas também subiram, mas em ritmo menor
• o estoque nacional subiu para algo perto de nove meses de vendas na média
O foco continuou em médio e alto padrão, com tíquete médio maior e VGV robusto. O comprador, porém, chegou mais informado, comparando bem localização, metragem e condições de pagamento antes de assinar.
Comercial: escritórios e lajes voltam a respirar

No segmento comercial, 2025 consolidou a retomada:
• aluguéis de salas e conjuntos subiram mais que a inflação
• em eixos consolidados, a vacância caiu e os preços começaram a reagir
• políticas de volta ao escritório de grandes empresas ajudaram a demanda
Para quem atua com locação corporativa e seguro fiança comercial, foi um ano de reocupação gradual e de renegociar contratos em patamares um pouco melhores.
Investidor: FIIs viram “segunda perna” do imobiliário

Enquanto o tijolo físico enfrentava juros altos, os fundos imobiliários (FIIs) seguiram ganhando espaço:
• cerca de 2,9 milhões de investidores em 2025
• mais de 500 fundos listados
• patrimônio somado superior a R$ 180 bilhões

O mercado entrou em fase de consolidação: investidores mais exigentes, foco em fundos maiores, diversificados e com boa governança. Para muitas pessoas, os FIIs já são o “imóvel B” da carteira, ao lado da casa própria ou de um apartamento de renda.

E o que esperar de 2026?

O cenário base do mercado hoje é:
• possível início de cortes na Selic ao longo de 2026
• ajustes importantes no crédito imobiliário (novo modelo de SBPE, teto maior do SFH, volta de financiamentos com entrada menor)
• locação ainda forte, mas com chance de desacelerar a alta se o crédito melhorar
• compra e venda com espaço para reagir, principalmente para classe média e médio padrão
• FIIs e imóveis comerciais bem posicionados para um ambiente de juros em queda

Para donos de imobiliárias e corretoras de seguros imobiliários, 2026 tende a ser o ano de:
• mapear e aquecer a base de clientes que hoje não compram só por causa da parcela;
• blindar e cuidar da carteira de locação, usando dados, garantias e processos bem amarrados;
• acompanhar de perto juros, crédito e novas regras para ser o primeiro a chamar o cliente quando o custo do dinheiro começar a cair.
Resumindo: 2025 foi o ano de aprender a jogar bem com o juro no teto.
2026 tem tudo para ser o ano de se posicionar para o próximo ciclo de alta em financiamento e negócios

O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário chegou a 2,9 milhões de investidores em 2025, segundo a B3. Em pouco mais de uma década, os FIIs saíram de nicho de renda passiva para se tornarem um dos pilares do mercado de capitais, com um patrimônio somado de R$ 183 bilhões em fundos listados, acima dos R$ 167 bilhões de 2024. Hoje, já são mais de 500 FIIs na bolsa, cobrindo diversos tipos de imóveis, estratégias e níveis de risco.
O crescimento foi impressionante nos últimos anos. Entre 2020 e 2025, o número de investidores saltou de 1,2 milhão para 2,9 milhões, alta de cerca de 142 por cento. No mesmo período, o volume financeiro médio diário negociado passou de R$ 214 milhões para R$ 316 milhões. Por outro lado, os dados mais recentes mostram um mercado em ritmo mais moderado. De 2024 para 2025, a base de investidores avançou apenas 3,5 por cento e o volume negociado recuou de R$ 353 milhões para R$ 316 milhões.
Para analistas, isso não significa perda de relevância, e sim mudança de fase. O ciclo de forte expansão foi impulsionado por juros mais baixos, isenção de imposto de renda nos rendimentos e maior acesso via corretoras digitais. Agora, o setor entra em um momento de consolidação, com investidores mais seletivos, foco maior em qualidade de gestão, governança e escala. Fundos menores sentem mais os custos fixos, a falta de liquidez e a dificuldade de diversificar ativos, enquanto veículos maiores conseguem captar recursos com mais facilidade e acessar crédito mais barato.
A expectativa é de um movimento gradual de fusões e incorporações, aproximando o mercado brasileiro do que já acontece há anos com os REITs nos Estados Unidos. Para quem é de imobiliária ou atua com seguros ligados a imóveis, entender esse mapa é cada vez mais importante. Os FIIs seguem oferecendo uma porta de entrada para o investimento imobiliário com tíquete menor, liquidez em bolsa e exposição a ativos de grande porte, e tendem a continuar dividindo espaço com o “tijolo físico” nas estratégias de patrimônio de clientes pessoas físicas e institucionais.

A inadimplência no aluguel residencial terminou 2025 com uma pequena melhora. De acordo com o Índice de Inadimplência de Aluguéis (IIA), da Loft, 5,8% dos contratos tinham atraso acima de 15 dias em dezembro, abaixo dos 6,2% de outubro e novembro e do pico de 6,8% em setembro. Não é uma virada de jogo, mas já é um alívio para as carteiras de locação.
A redução foi relativamente espalhada pelo país. No Sudeste, o índice caiu de 6,1% para 5,8%. No Sul, de 6,1% para 5,6%. Norte, Nordeste e Centro-Oeste recuaram de 7,0% para 6,6%. Entre os estados, Minas Gerais ainda lidera a inadimplência, com 6,3%, enquanto o Rio de Janeiro segue com a menor taxa, perto de 4,5%. São Paulo fechou o ano alinhado à média nacional, também em 5,8%.
As causas seguem muito ligadas ao aperto no bolso. A pesquisa aponta perda ou redução de renda como principal motivo dos atrasos, respondendo por 42% dos casos, seguida de gastos imprevistos (27%) e despesas fixas altas (23%). Ou seja, o problema está mais na fragilidade do orçamento do inquilino do que em má fé.
Para 2026, o recado é de cautela. A inadimplência acompanha de perto o humor da economia. Se emprego e renda se mantiverem minimamente estáveis e os juros começarem a ceder, a tendência é de queda gradual. O IIA usa dados de cerca de 500 mil contratos de Fiança Aluguel e é um bom termômetro para imobiliárias e corretores ajustarem análise de risco, garantias e estratégias de cobrança ao longo do ano.

O Banco Central decidiu, pela quarta vez seguida, manter a taxa Selic em 15% ao ano, o maior patamar dos últimos 20 anos. A mensagem é clara: em um cenário de inflação ainda pressionada e contas públicas desequilibradas, não é hora de aliviar os juros. Enquanto a inflação oficial começa a se aproximar do teto da meta, a inflação de serviços gira perto de 6%, o que preocupa o BC porque indica que preços ligados ao dia a dia, como corte de cabelo, restaurantes e outros serviços, ainda sobem com força.
A lógica por trás da decisão é esfriar a economia. Com juros altos, o crédito fica mais caro, o consumo desacelera e o PIB já sente esse efeito, com crescimento de apenas 0,1% no terceiro trimestre. O próprio Banco Central fala em um ambiente de “elevada incerteza” e reforça a necessidade de cautela. Na leitura dos economistas, o recado nas entrelinhas é que a inflação está cedendo, o mercado de trabalho começa a perder fôlego, mas ainda não o suficiente para justificar cortes de juros.
Outro ponto central do debate é o gasto público. Especialistas lembram que seria muito mais fácil ter juros mais baixos se o governo ajudasse no controle da inflação, segurando o crescimento das despesas, principalmente as chamadas despesas obrigatórias, que crescem independentemente do momento econômico. Sem esse ajuste fiscal mais claro, o BC acaba fazendo quase sozinho o trabalho de segurar a inflação, mantendo a Selic lá em cima por mais tempo.
Para o mercado em geral, inclusive o imobiliário, o recado é de atenção redobrada. Juros altos significam crédito mais caro, financiamentos mais pesados e decisões de investimento mais lentas. Enquanto não houver um sinal mais firme de melhora nas contas públicas, a tendência é o Banco Central seguir segurando a tesoura e evitar cortes mais agressivos na taxa de juros.

Depois de mais de dez anos de discussão, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto que cria o aluguel consignado. Na prática, ele permite que o valor do aluguel residencial seja descontado direto da folha de pagamento. O texto foi aprovado na CCJ e agora segue para o Senado.
Pelo projeto, servidores públicos, trabalhadores CLT e, em versões apensadas, aposentados e pensionistas do INSS poderão autorizar o desconto de até 25% do salário líquido para pagar aluguel e encargos, desde que o total de consignações voluntárias não passe de 50% da renda. O desconto só é interrompido com a rescisão do contrato de locação ou, no caso de empregados CLT, com pedido de cancelamento informado com antecedência.
Para o mercado imobiliário, a expectativa é de que o modelo amplie a base de inquilinos, principalmente entre quem hoje é barrado por falta de fiador ou dificuldade em comprovar segurança de pagamento. Do lado do locador, o recebimento via consignação tende a reduzir risco de inadimplência e dar mais previsibilidade ao fluxo de caixa das imobiliárias e proprietários.
Se for confirmado pelo Senado sem grandes mudanças, o aluguel consignado tem tudo para se tornar uma nova ferramenta na locação residencial, combinando menos burocracia para o inquilino e mais segurança para o mercado.

O desejo de comprar um imóvel continua alto no país. De acordo com estudo da Brain, 48% dos brasileiros pretendem adquirir um imóvel nos próximos 24 meses. E quem está puxando essa fila são as gerações mais jovens.
Entre os mais novos, o apetite é ainda maior:
• Geração Z (21–28 anos): 61% querem comprar um imóvel
• Geração Y (29–44 anos): 51% planejam a compra
A intenção de compra aparece em todas as faixas de renda, inclusive acima de R$ 10 mil, mostrando que o interesse pela casa própria continua forte tanto como moradia quanto como forma de investimento.
Do outro lado, os obstáculos são conhecidos: entrada alta, parcela que não cabe no bolso e dificuldade de aprovação no banco ainda travam muitos negócios. A expectativa é que, com um cenário de queda de juros a partir de 2026, parte dessa demanda que hoje está só no plano das ideias finalmente avance para o contrato assinado.

Os apartamentos feitos para locação de curta duração, os famosos NRs (não residenciais), perderam espaço nos lançamentos em São Paulo.
De acordo com a Brain, foram lançadas 16,6 mil unidades desse tipo nos últimos anos, mas o ritmo despencou: em 2021, eram mais de 3 mil unidades; em 2025, até outubro, apenas 540.
Por que os NRs sumiram dos lançamentos?
Alguns pontos explicam a virada:
• Fim dos benefícios na lei: até 2024, NRs permitiam construir até 20% a mais de área sem pagar outorga onerosa, o que deixava o projeto mais barato e rentável. Com o novo Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento, o incentivo acabou e a área extra passou a ser paga.
• Juros mais altos: renda fixa ficou mais atrativa e a conta da rentabilidade de imóveis para renda deixou de ser tão vantajosa.
• Incerteza regulatória: cresce o debate sobre regras para locação de curta temporada, o que deixa incorporador e investidor mais cautelosos.
• Pressão de fiscalização: a CPI da HIS e o medo de desvirtuar o uso previsto em lei também ajudaram a reduzir o apetite por esse tipo de produto.
E o mercado se reposiciona
Em vez de NRs para hospedagem, muitas incorporadoras passaram a apostar em:
• apartamentos compactos residenciais, que acabam indo para locação;
• uso do conceito NR em salas comerciais, lajes corporativas ou pequenos malls no térreo.
Bairros como Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino e Perdizes lideraram os lançamentos de NRs desde 2021, mas hoje estão vendo esse modelo encolher.
No fim, o recado é claro: o “boom” dos NRs de hospedagem deu lugar a um mercado mais seletivo, com menos produto para curta temporada e mais espaço para residencial compacto, uso comercial bem definido e projetos focados em moradia de longo prazo.

A Fundação Itaú acaba de garantir um endereço para lá de estratégico em São Paulo. A instituição, que é o braço de cultura e educação do banco, comprou um dos últimos terrenos ainda vazios da Avenida Paulista, bem na esquina com a Rua Pamplona, ao lado do prédio da Fiesp.
De acordo com o registro em cartório, o negócio saiu por R$ 49 milhões. O terreno pertencia a um fundo ligado ao BTG Pactual, que assumiu a área em 2019, quando comprou o fundo Top Center II. As conversas com a Fundação Itaú começaram no início deste ano e o compromisso de compra foi firmado em abril, passando por alguns aditivos até a conclusão definitiva da operação.
Até pouco tempo atrás, o espaço era ocupado por uma farmácia e um estacionamento, uso típico de um terreno super bem localizado à espera de um projeto maior. Agora, o lote já está cercado por tapumes e equipes trabalham na limpeza e preparação do local. A Fundação ainda não divulgou oficialmente o que pretende construir ali.
A novidade reforça a presença do Itaú na Paulista, onde a instituição já mantém o Itaú Cultural e o Espaço Olavo Setúbal, que abriga parte do acervo de arte moderna do banco. A avenida, que já concentra ícones como Masp, Sesc Paulista, IMS e Belas Artes, ganha mais um capítulo nessa vocação cultural.
Do ponto de vista imobiliário, o movimento é simbólico: trata-se de um terreno raro em uma das regiões mais valorizadas do país, comprado por um player com histórico de investir em equipamentos culturais e espaços abertos ao público. O projeto que vier ali na próxima fase tem potencial para impactar fluxo de pessoas, comércio e percepção de valor em todo o entorno.