2025 no mercado imobiliário: um ano de aluguel forte, crédito caro e muita expectativa para 2026

2025 no mercado imobiliário: um ano de aluguel forte, crédito caro e muita expectativa para 2026
Se fosse resumir 2025 em uma frase para quem vive de imóvel, seria algo assim:
aluguéis aquecidos, vendas crescendo em ritmo mais lento, juros no teto e investidores cada vez mais de olho no “imóvel de papel”.
Vamos por partes.
Locação: aluguéis em alta e carteira sob pressão
O ano foi dos inquilinos procurando imóvel e dos proprietários com poder de barganha.
O Índice FipeZAP de locação residencial acumulou alta de cerca de 7,4% no ano até setembro e quase 10% em 12 meses, variação acima da inflação oficial medida pelo IPCA.
O “combo” juros altos e financiamento caro empurrou muita gente que pensaria em comprar para a locação, o que manteve a demanda firme, sobretudo em unidades bem localizadas e de metragem intermediária, como os famosos três dormitórios. Ao mesmo tempo, a inadimplência de aluguel oscilou, chegando a patamares mais altos em alguns índices ao longo do ano, com orçamento das famílias apertado e novas fontes de endividamento, como apostas esportivas online, ganhando peso nas pesquisas.
Para imobiliárias e corretores, 2025 foi o ano de fortalecer análise de risco, garantias e esteira de cobrança, sem perder o cuidado com relacionamento, já que boa parte da inadimplência ainda vem de perda de renda, e não de má fé.
Compra e venda: lançamentos aceleram, vendas perdem fôlego
Do lado do mercado primário, os dados da CBIC mostram um quadro misto. De janeiro a setembro de 2025:
• lançamentos cresceram 8,4%, chegando a cerca de 307 mil unidades
• vendas avançaram 5%, para algo em torno de 312 mil unidadesJornal do Comércio
No terceiro trimestre, especificamente, os lançamentos ainda subiram em relação a 2024, mas as vendas recuaram, o que elevou o estoque nacional para um nível equivalente a aproximadamente nove meses de vendas na média, acima dos oito meses registrados no semestre anterior.
Ou seja, o mercado continuou ativo, mas com comprador mais seletivo. Ticket médio subiu, o volume financeiro de lançamentos cresceu acima de 20% e o de vendas mais de 13%, o que mostra que o foco das incorporadoras continuou forte em médio e alto padrão.
Comercial: escritórios voltam ao jogo
O segmento comercial também mostrou resiliência. O FipeZAP Comercial aponta que, até setembro,
• os aluguéis de salas e conjuntos de até 200 m² subiram cerca de 7% no ano
• os preços de venda avançaram pouco mais de 2%
Setores como escritórios em eixos consolidados de grandes capitais voltaram a ganhar tração, em linha com a política de retorno ao presencial de grandes empresas e bancos. A rentabilidade média anual do aluguel comercial ficou acima da residencial, o que manteve o interesse de investidores que buscam renda recorrente em imóveis.
Investidor pessoa física: FIIs viram “segunda perna” do imobiliário
Enquanto o crédito imobiliário seguiu caro, os fundos imobiliários viveram um ano de recorde. Em 2025, o mercado alcançou cerca de 2,9 milhões de investidores, com patrimônio próximo de R$ 183 bilhões e mais de 500 fundos listados na B3.
Depois de uma fase de crescimento muito acelerado, o setor entrou em rota de consolidação, com investidores mais atentos a escala, governança e qualidade dos portfólios. Para quem está no “tijolo físico”, entender como o cliente está dividindo capital entre imóvel direto e FIIs virou parte da conversa comercial.
O peso da Selic: 4 a 0 para os juros em 2025
No pano de fundo, tudo isso aconteceu com a Selic parada em 15% ao ano, mantida pelo Banco Central por quatro reuniões seguidas, no maior patamar em quase 20 anos.
A inflação desacelerou ao longo do ano e voltou a ficar dentro do intervalo da meta, mas ainda acima do centro do alvo, enquanto o PIB andou de lado e o mercado de trabalho começou a perder fôlego. Mesmo assim, o BC manteve discurso duro, citando incerteza fiscal e deixando claro que prefere segurar os juros altos por “período prolongado”.
Para o mercado imobiliário, isso significou: financiamento mais caro, maior filtro de renda nas aprovações e muita demanda “estacionada” na intenção de compra, sem virar contrato.
E 2026: o que esperar?
O consenso hoje é que 2026 tende a ser um ano de transição, não de virada brusca. As apostas do mercado giram em torno de:
• Início de cortes na Selic no primeiro semestre, se inflação e cenário fiscal colaborarem, com juros ainda altos, mas menos sufocantes para crédito e investimento.
• Crédito imobiliário um pouco mais acessível, ajudado não só por eventual queda da Selic, mas também por medidas já anunciadas como novo modelo de SBPE, aumento do teto do SFH e retomada de financiamentos com entrada menor, o que tende a destravar parte da demanda reprimida de classe média.
• Locação ainda aquecida, mas com possibilidade de desaceleração nas altas, especialmente se o crédito melhorar e parte dos inquilinos migrar para compra.
• Segmento comercial seguindo a retomada gradual, muito ligado às políticas de volta ao escritório e à saúde do mercado de serviços.
• FIIs em posição interessante para aproveitar um ciclo de juros em queda, com mais investidores migrando de renda fixa pura para estratégias híbridas que incluam imóveis listados.
Para quem é de imobiliária ou corretora de seguros imobiliários, 2026 pede três movimentos:
1. organizar bem a base de clientes que hoje “quer, mas não consegue” comprar
2. cuidar da carteira de locação, combinando proteção contra inadimplência com relacionamento próximo do inquilino
3. acompanhar de perto crédito, juros e mudanças regulatórias, porque a janela pode virar mais rápido do que parece.
Se 2025 foi o ano do mercado se adaptar ao juro alto, 2026 tem tudo para ser o ano de preparar o terreno para o próximo ciclo, com mais espaço para financiamento, novos produtos e negociações mais equilibradas entre quem compra, vende, aluga e garante.

O museu que vai “surfar” as marés na China

Em Hangzhou, uma das cidades mais históricas da China, está nascendo um museu de arte que parece ter saído de um filme futurista. O Museu de Arte da Baía de Qiantang foi desenhado pelo escritório norueguês Snøhetta e é totalmente inspirado nas marés do rio Qiantang, famoso pelas ondas gigantes conhecidas como “Dragão de Prata”, que podem chegar a 10 metros de altura e atraem multidões todos os anos.
O prédio será construído bem na região onde o rio encontra o chamado Eixo Central da Água, um canal com áreas verdes que corta o novo centro da cidade. De lá, os visitantes terão vistas panorâmicas tanto do rio quanto do skyline de Hangzhou, em terraços e passarelas que fazem o passeio parecer um grande mirante. A arquitetura segue essa ideia de fluidez: dois volumes ondulados se encontram em um núcleo central, com pontes que ligam o museu ao parque e caminhos que “puxam” a paisagem para dentro do prédio, com grandes paredes de vidro voltadas para a água.
Além das salas de exposição, o projeto prevê muitos espaços públicos ao redor, abertos para quem quiser apenas caminhar, observar o rio ou curtir o pôr do sol. A proposta do Snøhetta é simples e bonita ao mesmo tempo: transformar o museu em uma porta de entrada para a imaginação, conectando cidade e natureza em um único movimento, como se a arte também seguisse o ritmo das marés.

Fundos imobiliários em alta: patrimônio cresce e base de investidores dispara

O mercado brasileiro de Fundos de Investimento Imobiliário chegou a 2,9 milhões de investidores em 2025, segundo a B3. Em pouco mais de uma década, os FIIs saíram de nicho de renda passiva para se tornarem um dos pilares do mercado de capitais, com um patrimônio somado de R$ 183 bilhões em fundos listados, acima dos R$ 167 bilhões de 2024. Hoje, já são mais de 500 FIIs na bolsa, cobrindo diversos tipos de imóveis, estratégias e níveis de risco.
O crescimento foi impressionante nos últimos anos. Entre 2020 e 2025, o número de investidores saltou de 1,2 milhão para 2,9 milhões, alta de cerca de 142 por cento. No mesmo período, o volume financeiro médio diário negociado passou de R$ 214 milhões para R$ 316 milhões. Por outro lado, os dados mais recentes mostram um mercado em ritmo mais moderado. De 2024 para 2025, a base de investidores avançou apenas 3,5 por cento e o volume negociado recuou de R$ 353 milhões para R$ 316 milhões.
Para analistas, isso não significa perda de relevância, e sim mudança de fase. O ciclo de forte expansão foi impulsionado por juros mais baixos, isenção de imposto de renda nos rendimentos e maior acesso via corretoras digitais. Agora, o setor entra em um momento de consolidação, com investidores mais seletivos, foco maior em qualidade de gestão, governança e escala. Fundos menores sentem mais os custos fixos, a falta de liquidez e a dificuldade de diversificar ativos, enquanto veículos maiores conseguem captar recursos com mais facilidade e acessar crédito mais barato.
A expectativa é de um movimento gradual de fusões e incorporações, aproximando o mercado brasileiro do que já acontece há anos com os REITs nos Estados Unidos. Para quem é de imobiliária ou atua com seguros ligados a imóveis, entender esse mapa é cada vez mais importante. Os FIIs seguem oferecendo uma porta de entrada para o investimento imobiliário com tíquete menor, liquidez em bolsa e exposição a ativos de grande porte, e tendem a continuar dividindo espaço com o “tijolo físico” nas estratégias de patrimônio de clientes pessoas físicas e institucionais.

Inadimplência do aluguel fecha 2025 em leve queda, mas segue no radar

A inadimplência no aluguel residencial terminou 2025 com uma pequena melhora. De acordo com o Índice de Inadimplência de Aluguéis (IIA), da Loft, 5,8% dos contratos tinham atraso acima de 15 dias em dezembro, abaixo dos 6,2% de outubro e novembro e do pico de 6,8% em setembro. Não é uma virada de jogo, mas já é um alívio para as carteiras de locação.
A redução foi relativamente espalhada pelo país. No Sudeste, o índice caiu de 6,1% para 5,8%. No Sul, de 6,1% para 5,6%. Norte, Nordeste e Centro-Oeste recuaram de 7,0% para 6,6%. Entre os estados, Minas Gerais ainda lidera a inadimplência, com 6,3%, enquanto o Rio de Janeiro segue com a menor taxa, perto de 4,5%. São Paulo fechou o ano alinhado à média nacional, também em 5,8%.
As causas seguem muito ligadas ao aperto no bolso. A pesquisa aponta perda ou redução de renda como principal motivo dos atrasos, respondendo por 42% dos casos, seguida de gastos imprevistos (27%) e despesas fixas altas (23%). Ou seja, o problema está mais na fragilidade do orçamento do inquilino do que em má fé.
Para 2026, o recado é de cautela. A inadimplência acompanha de perto o humor da economia. Se emprego e renda se mantiverem minimamente estáveis e os juros começarem a ceder, a tendência é de queda gradual. O IIA usa dados de cerca de 500 mil contratos de Fiança Aluguel e é um bom termômetro para imobiliárias e corretores ajustarem análise de risco, garantias e estratégias de cobrança ao longo do ano.

A quadra de basquete que virou “escudo” contra enchentes em Nova York

Em Nova York, uma ideia simples e genial está chamando atenção de urbanistas do mundo todo: transformar quadras de basquete em ferramentas contra enchentes. Em vez de derrubar tudo e começar do zero, o estúdio de arquitetura paisagística Grain Collective decidiu reaproveitar o que já existia nos conjuntos habitacionais da cidade.
O primeiro exemplo é a Water Square, no Queens, em uma área da NYCHA que antes tinha uma quadra velha, rachada e praticamente abandonada. Hoje, o espaço continua sendo lugar de encontro, brincadeira e esporte, mas com uma função extra: ele é capaz de reter cerca de 330 mil galões de água da chuva. A jogada de mestre foi afundar a quadra em aproximadamente um metro. Assim, quando chove forte, ela funciona como uma grande bacia, recebendo a água que vem dos bueiros próximos e direcionando tudo para canos subterrâneos e áreas de biorretenção, que filtram e liberam a água aos poucos no solo. As bordas mais altas servem de arquibancada quando o tempo está seco e de contenção quando a água sobe.
O modelo já começou a se espalhar. Em East Harlem, outro projeto está em andamento, desta vez no nível da rua, usando pavimento permeável para ajudar a absorver a água. A lógica é sempre a mesma: espaços que, no dia a dia, são lugar de convivência e lazer, mas que, em momentos de tempestade, viram infraestrutura inteligente contra enchentes.
A pergunta que fica para nós é irresistível: será que dá para imaginar algo parecido em cidades brasileiras, onde praças, quadras e áreas públicas também poderiam jogar no time da drenagem urbana, ajudando a segurar a água antes que ela vire alagamento?

Selic segue em 15% e o Banco Central pisa no freio da economia

O Banco Central decidiu, pela quarta vez seguida, manter a taxa Selic em 15% ao ano, o maior patamar dos últimos 20 anos. A mensagem é clara: em um cenário de inflação ainda pressionada e contas públicas desequilibradas, não é hora de aliviar os juros. Enquanto a inflação oficial começa a se aproximar do teto da meta, a inflação de serviços gira perto de 6%, o que preocupa o BC porque indica que preços ligados ao dia a dia, como corte de cabelo, restaurantes e outros serviços, ainda sobem com força.
A lógica por trás da decisão é esfriar a economia. Com juros altos, o crédito fica mais caro, o consumo desacelera e o PIB já sente esse efeito, com crescimento de apenas 0,1% no terceiro trimestre. O próprio Banco Central fala em um ambiente de “elevada incerteza” e reforça a necessidade de cautela. Na leitura dos economistas, o recado nas entrelinhas é que a inflação está cedendo, o mercado de trabalho começa a perder fôlego, mas ainda não o suficiente para justificar cortes de juros.
Outro ponto central do debate é o gasto público. Especialistas lembram que seria muito mais fácil ter juros mais baixos se o governo ajudasse no controle da inflação, segurando o crescimento das despesas, principalmente as chamadas despesas obrigatórias, que crescem independentemente do momento econômico. Sem esse ajuste fiscal mais claro, o BC acaba fazendo quase sozinho o trabalho de segurar a inflação, mantendo a Selic lá em cima por mais tempo.
Para o mercado em geral, inclusive o imobiliário, o recado é de atenção redobrada. Juros altos significam crédito mais caro, financiamentos mais pesados e decisões de investimento mais lentas. Enquanto não houver um sinal mais firme de melhora nas contas públicas, a tendência é o Banco Central seguir segurando a tesoura e evitar cortes mais agressivos na taxa de juros.

Aluguel consignado: o que vem por aí para o mercado de locação

Depois de mais de dez anos de discussão, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto que cria o aluguel consignado. Na prática, ele permite que o valor do aluguel residencial seja descontado direto da folha de pagamento. O texto foi aprovado na CCJ e agora segue para o Senado.
Pelo projeto, servidores públicos, trabalhadores CLT e, em versões apensadas, aposentados e pensionistas do INSS poderão autorizar o desconto de até 25% do salário líquido para pagar aluguel e encargos, desde que o total de consignações voluntárias não passe de 50% da renda. O desconto só é interrompido com a rescisão do contrato de locação ou, no caso de empregados CLT, com pedido de cancelamento informado com antecedência.
Para o mercado imobiliário, a expectativa é de que o modelo amplie a base de inquilinos, principalmente entre quem hoje é barrado por falta de fiador ou dificuldade em comprovar segurança de pagamento. Do lado do locador, o recebimento via consignação tende a reduzir risco de inadimplência e dar mais previsibilidade ao fluxo de caixa das imobiliárias e proprietários.
Se for confirmado pelo Senado sem grandes mudanças, o aluguel consignado tem tudo para se tornar uma nova ferramenta na locação residencial, combinando menos burocracia para o inquilino e mais segurança para o mercado.

O bairro que trocou cimento por natureza na Croácia

Em Zagreb, capital da Croácia, um bairro inteiro resolveu mudar de cara – e de futuro. Gornja Dubrava, com cerca de 58 mil moradores, decidiu dizer “menos cimento, mais natureza” e virou vitrine internacional de urbanismo sustentável. O novo plano da região apostou em paisagens mais abertas, menos prédios e mais espaços para viver a cidade: áreas que antes eram voltadas a comércio ou ocupadas por estruturas de concreto estão sendo transformadas em parques, praças e áreas de lazer. No entorno do Centro Cultural Dubrava, por exemplo, mais de 13 mil metros quadrados antes usados para atividades econômicas viraram espaço público para convívio, descanso e brincadeira.
As regras de construção também mudaram o jogo. Agora, os edifícios só podem ter até três apartamentos, o que segura a verticalização e favorece moradias mais familiares. A exigência mínima de terreno natural passou de 20% para 30%, e bairros modernistas da região, como Klaka, Studentski Grad e Poljanice, ganharam proteção para garantir que o verde continue fazendo parte da paisagem. Resultado: Gornja Dubrava trocou o cinza pelo verde – e, junto com isso, ganhou em qualidade de vida, sensação de bairro e um lugar de destaque no mapa das cidades que estão repensando o jeito de crescer.

Não é só meme: Geração Z quer mesmo comprar imóvel nos próximos anos

O desejo de comprar um imóvel continua alto no país. De acordo com estudo da Brain, 48% dos brasileiros pretendem adquirir um imóvel nos próximos 24 meses. E quem está puxando essa fila são as gerações mais jovens.
Entre os mais novos, o apetite é ainda maior:
• Geração Z (21–28 anos): 61% querem comprar um imóvel
• Geração Y (29–44 anos): 51% planejam a compra
A intenção de compra aparece em todas as faixas de renda, inclusive acima de R$ 10 mil, mostrando que o interesse pela casa própria continua forte tanto como moradia quanto como forma de investimento.
Do outro lado, os obstáculos são conhecidos: entrada alta, parcela que não cabe no bolso e dificuldade de aprovação no banco ainda travam muitos negócios. A expectativa é que, com um cenário de queda de juros a partir de 2026, parte dessa demanda que hoje está só no plano das ideias finalmente avance para o contrato assinado.

Apartamentos “para hospedagem” perdem força em São Paulo

Os apartamentos feitos para locação de curta duração, os famosos NRs (não residenciais), perderam espaço nos lançamentos em São Paulo.
De acordo com a Brain, foram lançadas 16,6 mil unidades desse tipo nos últimos anos, mas o ritmo despencou: em 2021, eram mais de 3 mil unidades; em 2025, até outubro, apenas 540.
Por que os NRs sumiram dos lançamentos?
Alguns pontos explicam a virada:
• Fim dos benefícios na lei: até 2024, NRs permitiam construir até 20% a mais de área sem pagar outorga onerosa, o que deixava o projeto mais barato e rentável. Com o novo Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento, o incentivo acabou e a área extra passou a ser paga.
• Juros mais altos: renda fixa ficou mais atrativa e a conta da rentabilidade de imóveis para renda deixou de ser tão vantajosa.
• Incerteza regulatória: cresce o debate sobre regras para locação de curta temporada, o que deixa incorporador e investidor mais cautelosos.
• Pressão de fiscalização: a CPI da HIS e o medo de desvirtuar o uso previsto em lei também ajudaram a reduzir o apetite por esse tipo de produto.
E o mercado se reposiciona
Em vez de NRs para hospedagem, muitas incorporadoras passaram a apostar em:
• apartamentos compactos residenciais, que acabam indo para locação;
• uso do conceito NR em salas comerciais, lajes corporativas ou pequenos malls no térreo.
Bairros como Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino e Perdizes lideraram os lançamentos de NRs desde 2021, mas hoje estão vendo esse modelo encolher.
No fim, o recado é claro: o “boom” dos NRs de hospedagem deu lugar a um mercado mais seletivo, com menos produto para curta temporada e mais espaço para residencial compacto, uso comercial bem definido e projetos focados em moradia de longo prazo.